As Arras confirmatórias são aquelas que não permitem o arrependimento do negócio. Ou seja, deixo claro no contrato que o negócio não é passível de arrependimento ou desistência. Se houver, as arras servirão como indenização por essa desistência.
Porém é necessário "penalizar" o vendedor por esta decisão, sendo assim a lei determina que o VENDEDOR pague ao COMPRADOR quantia equivalente ao que recebeu de arras. No nosso exemplo, o VENDEDOR deverá devolver os R$50.000,00 ao comprador e acrescer a mesma quantia, somando então R$100.000,00.
Arras ou sinal é a entrega, por parte de um dos contratantes, de coisa ou quantia que significa a firmeza da obrigação contraída ou garantia da obrigação pactuada. Quando a coisa entregue é do mesmo gênero do restante da obrigação, as arras são consideradas como princípio de pagamento.
Ou seja, se as arras foram combinadas em 10% do valor do imóvel, o comprador foi quem pagou essa porcentagem. Se ele desiste ele somente perde esse valor. Agora, se quem desiste é o vendedor, ele precisa devolver os 10% pagos a ele pelo comprador e pagar ao comprador o mesmo valor.
Arras ou sinal de negócio no contrato de compra e venda de imóveis
Qual a diferença entre arras e entrada?
Arras especificamente é a garantia dada pelo credor, para garantir a efetivação de seu interesse, podendo ser em dinheiro ou objetos. Considerado como a “entrada” para a compra e efetivação do contrato. Resumindo > Arras = Sinal = Garantia/Entrada.
As regras estão normatizadas no art. 420, do CC. Desta forma, se no contrato for estabelecido, expressamente, o direito de arrependimento, as arras ou sinal terão caráter indenizatório, isto é, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente.
Atualmente, é possível concluir que as arras têm a função de: (i) confirmar o negócio jurídico pretendido pelas partes; (ii) prefixar perdas e danos em caso de o negócio jurídico não se concluir; e (iii) iniciar o pagamento do negócio jurídico, seja em espécie ou a título de garantia (no caso de ser entregue um bem ...
Segundo a jurisprudência do STJ, as arras confirmatórias devem ser fixadas em um percentual máximo que varie de 10% e 20% do valor do bem. Esse seria o valor máximo que o promitente-vendedor poderia reter para si.
As arras, embora seja mais comum serem dadas em dinheiro, nada impede que sejam efetivadas com outros bens. Não há valor prefixado para as arras, pode ser qualquer quantia que seja inferior ao preço total contratado. Quando dada em dinheiro, considera-se como parte do pagamento.
Simplificando para o contrato de compra e venda de imóveis
Resumindo, se o comprador desistir do negócio, ele perde o valor do sinal para o vendedor. E no caso do vendedor desistir da venda, terá que devolver em dobro.
As arras são ditas confirmatórias, quando possuem o escopo de demonstrar a composição final de vontade dos contratantes, e são ditas penitenciais quando se almeja assegurar às partes o direito de se arrepender, mediante perda do sinal, por quem o deu, ou a sua devolução em dobro, por quem o recebeu (in Curso de Direito ...
Não existe qualquer obrigação legal quanto ao pagamento de sinal, bem como quanto ao seu montante. As parte são livres para determinar a existência ou não de sinal. Evite pagar um sinal muito elevado. Convém que as partes declarem que o sinal é entregue como antecipação ou princípio de pagamento.
A quantia dada como garantia de negócio (sinal ou arras) pode ser retida integralmente em razão de inadimplência contratual, mesmo nos casos em que seja superior a 50% do valor total do contrato.
Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal.
As arras, além da natureza acessória, têm caráter real, pois se aperfeiçoam com a entrega do dinheiro ou de coisa fungível, por um dos contraentes ao outro, sintetizando-se, assim, tem-se que as arras têm natureza acessória e real.
5) as arras são um pacto anterior ao cumprimento da obrigação, enquanto que a cláusula penal pode ser estipulada conjuntamente, ou ainda em ato posterior à celebração do contrato (porém, frise-se, antes do efetivo inadimplemento da obrigação);
O que diz o artigo 420 do Código Civil Brasileiro?
Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente.
O artigo 418 do Código Civil estabelece a devolução dos valores pagos a título de arras. Retenção de 20% dos valores pagos que não ocorre quando a culpa é da vendedora. Incidência do verbete da súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça. Necessidade de retorno da situação ao status quo ante.
Quais os dois tipos de arras previstos no Código Civil Brasileiro?
As arras estão previstas nos artigos 417 a 420 da Lei 10.406/2002 – Código Civil e se classificam em duas modalidades, que são as penitenciais e as confirmatórias. As Arras confirmatórias são aquelas que não permitem o arrependimento do negócio.
As arras confirmatórias são aquelas que, quando prestadas, marcam o início da execução do contrato, firmando a obrigação pactuada, de maneira a não permitir direito de arrependimento. Por não permitir o direito de arrependimento, cabe indenização suplementar, valendo as arras como taxa mínima. Art. 417.
