Normalmente os condomínios possuem um Conselho Fiscal, que é formado por moradores responsáveis por acompanhar e avaliar as atividades do síndico e as contas do condomínio.
97, 2020) O conselho fiscal existirá para fiscalizar o síndico e deverá ser constituído por três condôminos que serão eleitos pela assembleia e terão mandatos de até dois anos, podendo ser reeleitos, com previsão legal no Código Civil, art. 1.356.
O primeiro passo para denunciar o síndico deve ser registrar a reclamação no livro de ocorrências do condomínio. Se isso não surtir nenhum efeito, o condômino pode comunicar o conselho fiscal do condomínio, que deve convocar uma assembleia, expor a situação e votar pela permanência ou saída do síndico.
A função do Zelador é superimportante já que ele é o braço direito do Síndico, os olhos e ouvidos do condomínio. Ele é responsável por, justamente, zelar pelo bom funcionamento do condomínio, a segurança das pessoas e do patrimônio. Deve verificar que as condições em geral do edifício estejam em ordem.
Os bancos e outras pessoas podem acessar as atas registradas para acompanhar sua regularidade e saber quem é o síndico legalmente eleito de cada condomínio, por meio de consulta na internet através do link: www.cdtsp.com.br.
Os conflitos entre síndicos e moradores podem escalar para o âmbito legal quando envolvem acusações de calúnia, difamação ou injúria. Estes crimes, previstos no Código Penal, atingem a honra e a reputação do indivíduo, podendo justificar a propositura de uma ação judicial.
A administradora executa tarefas sob a supervisão e direção do síndico. Em situações de conflito entre as decisões do síndico e as ações da administradora, prevalece a vontade do síndico, desde que esteja em conformidade com as deliberações da assembleia de condôminos.
O gestor é representante da massa condominial, eleito em assembleia de moradores, logo, não tem qualquer relação de emprego. Um funcionário é registrado e segue as regras da CLT. Art. 3.º da CLT trata dos requisitos caracterizadores da relação de emprego.
Não obtendo êxito e de forma extrajudicial, qualquer morador pode notificar o síndico e a administradora com a finalidade de documentar o que foi realizado anteriormente de maneira informal.
Por exemplo, o síndico pode cometer abuso de poder quando: Expõe os inadimplentes a situações vexatórias. Age com violência para com os condôminos. Usar de mídias sociais para difamação mútua.
O Conselho Fiscal e uma empresa de auditoria podem ajudar nesta tarefa. Reunidas as provas, é preciso contratar um advogado para representar o condomínio no processo contra o síndico.
Um processo civil poderá apurar sua responsabilidade civil por omissão. Se o fato for enquadrado como crime, também poderá ser demandado na esfera penal. Nos dois casos, provas materiais e testemunhais deverão comprovar que ele não cumpriu suas obrigações e que elas causaram um dano.
Entre as atividades e tarefas que o síndico não pode fazer estão: Parte administrativa: Contratar serviços que impactem no equilíbrio das contas do condomínio, como obras não emergenciais ou de 'embelezamento' sem contar com anuência prévia da assembleia. Deixar de prestar contas anualmente ou quando requisitado.
O Conselho Regional de Administração, conhecido como CRA, desempenha um papel crucial como órgão consultivo e orientador no monitoramento da prática profissional dos administradores.
Para destituir o síndico ou conselheiros em assembleia, são necessários os votos da maioria dos presentes. É mesma regra da eleição: pela maioria dos presentes (50% mais um). Mesmo contando com essa anuência, é fundamental que a destituição seja embasada.
O subsíndico tem a função de auxiliar o síndico em suas tarefas do dia a dia, com o objetivo de tornar a gestão mais eficiente. E no caso da ausência do síndico (no caso de férias, por exemplo), o subsíndico assume seu lugar.
Os deveres e obrigações do síndico estão no artigo 1.348 do Código Civil. O candidato eleito a assumir essa função será um representante legal do condomínio, tendo como obrigação atuar em sua administração, seja para realizar cobranças, pagamentos de despesas, contratar fornecedores de serviços e outras atribuições.
Em média, os salários costumam variar entre R$1,5 mil a R$4 mil mensais, podendo, em casos excepcionais, chegar a R$15 mil por mês. Segundo dados do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), um síndico profissional ganha uma média de R$ 7 mil reais em um condomínio de 60 unidades em São Paulo.
O primeiro passo a ser dado é entrar em contato com o síndico ou administradora do condomínio para relatar o problema ou irregularidade. Isso pode ser feito pessoalmente, por telefone, e-mail ou através de um canal de comunicação disponibilizado pelo condomínio, como um livro de ocorrências.
Se for comprovada a ação ou omissão voluntária do síndico no caso, este poderá ser responsabilizado civilmente. O não-pagamento de verbas previdenciárias retidas aos funcionários gera responsabilidade criminal do síndico.
Despesas rotineiras: o síndico é o responsável por gerenciar as despesas rotineiras do condomínio. Isso quer dizer que ele pode e deve pagar contas de água, luz, limpeza, funcionários e manutenção sem solicitar aprovação dos condôminos.
Caso o condomínio tenha um conselho, é possível solicitar que este notifique e multe o síndico infrator. Os condôminos também podem decidir por convocar uma uma assembleia condominial para discutir as infrações e propor uma punição para o síndico, ou, em casos mais graves, a sua destituição do cargo.
Caso ele não aceite ou continue infringindo a convenção, a administradora ou o conselho pode emitir uma advertência ou multa e redigir um documento oficial do condomínio contando sobre o ocorrido. Esse documento deve conter as provas e ficar disponível para acesso de todos os condôminos.
